相信鏈上房地產專案可以出現革新的市場生態。
作者：Jeff，Foresight Ventures
封面：Photo by Étienne Beauregard-Riverin on Unsplash
總結：
- 鏈上房地產可以將不動產的資產結構和權益進行二次拆分，在原有的基礎上，可以剝離出產權和收益權還有使用權。 這三者可以分別進行交易。 特別的，在時間尺度上，鏈上房地產也可以進行多層拆分。
- 如何解決上鏈過程中的場景割裂問題是現階段鏈上房地產項目發展的核心。 平臺 Token，DID，鏈上流支付平臺有機會成為解決黑匣子問題的工具。
- 現階段的合規架構有潛在風險，買家手中的 NFT 與 SPV 公司之間缺少牢固的確權關係。
- 建議嘗試橋接不常見的資產類別，如極度便宜的不良資產和極端昂貴的稀缺資產，碎片化產權的同時綁定權益 NFT，解決買賣方真實的交易需求。
- 建議嘗試細分使用者圈層並精細化使用場景，例如將數位遊民的租房需求服務好，利用該群體的 web3 原生基因，創造小而美的商業模式。
在 RWA 賽道的重圍中，創新的核心是資產結構的拆分與重組。 房地產行業總市場容量在 2022 年達到了 11 兆美金，如何將如此巨量的市場橋接上鏈並形成新的市場生態值得關注。 本文通過梳理市面上的鏈上房地產專案，提出鏈上房地產專案普遍存在的問題，並提出對應的假設。
一、韓國全租房問題的鏈上解決思路
韓國全租房制度引發的房地產危機向我們完整展示了傳統房地產交易鏈條中的諸多問題。 全租房制度是指租客一次性向房東繳納房屋總價值 60-70% 的保證金后，可以在固定期限內（通常為 2 年）無租金使用該房屋的制度。 由於缺乏透明的監管機制，租客用於充抵房租的保證金被房東全部投入進新的房產中，然後繼續利用全租房制度循環套現。 房地產市場在高倍率槓桿中表現十分脆弱，一旦出現房價大幅下行、貸款斷供等資金鏈斷裂等問題，就會變得岌岌可危。 於是大量房東在無法退還保證金的情況下選擇悄悄跑路，由於租客繳納的保證金只能代表房東個人債務，所以只能在拍賣房屋后從債務清算中以較低優先順序得到少量賠償。
全租房引發的地產危機問題有可能通過鏈上房地產專案規避嗎？ 這裡列舉了主要的市場問題，並給予對應的鏈上解決方案。
- 保證金（押金）等資金違約問題。 租戶通過鏈上支付保證金，可以有效追蹤房東的資金流向和債務情況，及時預警「資不抵債」的情況; 也可以通過智慧合約規定資金解鎖日期，自動將保證金或押金歸還給支付方。
- 房東和租客缺少背調平臺，特別對於租戶而言，無法評估房屋抵押狀況等風險。 如果將房屋產權上鏈並生成 NFT，那麼租戶可以清晰地溯源產權 NFT 的抵押狀況，可以有效避開 “ 高債務「房東」。 減少不必要的麻煩。
- 一旦房東債務違約，租戶由於不持有房屋產權，只能以較低債務優先順序等待賠償。 如果將產權 NFT 在鏈上繼續拆分成碎片化 NFT，那麼租戶可以在繳納保證金時得到對應比例的產權 NFT，在收到保證金後退回對應的 NFT; 一旦房東違約需要清算，也可以憑藉對應的產權 NFT 得到對應比例的賠償。
- 房地产交易市场具有本地局限性问题。在违约房屋清算拍卖过程中，通过产权上链并铸造 NFT 的方式，可以有效降低房屋交易的地域限制，参与交易的用户范围从本地扩大至所有链上用户。
- 房地产的大宗局交易限制。全租房大部分集中在首尔的黄金地段，其高昂的单体价格令普通投资者却步。通过将产权 NFT 碎片化的方式，购买者可以只购买部分碎片化的产权 NFT，极大程度降低了投资金额的限制。
二、链上房地产项目的靶向痛点以及核心环节
参考上述实例，我们结合房地产链条补充了潜在的市场痛点及问题，并将其链上解决方案和现有链上房地产项目分类归纳，总结为以下三个核心环节进行论述：交易环节，租赁环节和抵押贷款环节。
房地产交易环节中，买方的需求往往最优先被满足。现有的链上房地产项目主要将产权、使用权进行拆分，结合时间的维度重新组合交易内容，通过链上支付，链上身份，产权 NFT 及其碎片化等方案尝试解决市场的潜在问题。
- 消除本地交易的局限性，链上房屋背调使房源信息更加真实可靠。不难理解，链上平台给了全球投资者自由的投资窗口。Tangible 等平台将产权打包进房屋所在地的 SPV（Special Purpose Vehicle）中，并将所有的产权证明、房屋信息等内容 mint 成为房屋产权 NFT。全球交易者可以通过其门户网站，直接购买房屋的 NFT，即代表拥有了对应房屋的产权。在这个过程中，Tangible 平台先向卖方垫付 10% 作为定金，然后向买家开放认购。买家在阅读房屋产权及其信息后决定是否购买。
- 防止定金押金等资产违约不退回，链上支付保证资金安全。通过链上支付购房定金，可以设置智能合约并规定时间限制，使违约方自动承担损失。链上支付也可以提高资金透明度，并对风险提前做出预警。前文描述中，Tangible 向卖房垫付的定金后，如果约定期限内认购未完成，定金将自动退还给 Tangible 平台。
- 消除房屋交易金额局限性，降低购买门槛。用户可自定义投资金额。为了降低跨境房屋购买的准入门槛，RealT 等平台对房屋产权进行二次拆分，有的将房产的产权碎片化，小型投资者可以自愿认购额度；也有的将房屋的产权和出租收益进行拆分，用户可以只购买未来 N 年的出租收益。此外 CityDAO 通过注册 DAO 公司的形式，将土地产权分级碎片化，购买者不止拥有产权，更拥有治理权。
- 消除支付通道局限性。法币交易面临的监管问题也困扰着全球交易者，于是 Smart Reality 和 ManageGo 两个平台特别开设了虚拟货币支付通道，可托管首付资金；在买卖方都同意的基础上，甚至直接以虚拟货币结算。Closing lock 等交易平台作为中间方监控资金安全性，并抽成对应佣金。
租赁环节的问题主要围绕租金收缴和房屋安全。目前市场中的租赁平台还没有将租赁活动完全上链，并且毫无例外地，Tangible，BinaryX 和 Reental 三个平台都采用了结合 web2 外包公司的形式，以保证租户按时缴纳租金。但是链上管理房屋租赁有更多的空间值得探索。
- 链上租赁双向背调租客租金支付能力和房东房屋背景。通过链上租赁，房东可以观察租客的链上动态，判断其资产水平和偿付能力，从而提出对应的押金缴纳方案。租客也可以通过房屋链上产权信息，判断房源是否可靠。目前 StreetWire 在做这个方向的一系列功能。
- 链上支付押金保证资产安全，流支付平台使房租缴纳具有强制性。前文韩国全租房的案例中提及，链上支付押金后，可以通过碎片化产权的方式保护租客的利益。对于传统的月租房模式，可以通过链上流支付平台，用智能合约的方式强制租客按时交纳房租，并且在房租到期后，保证押金可以及时退还。在 Sablier 平台上我们已经看到了链上定时缴纳房租的成功案例。
- 碎片化产权 NFT 使房屋出租收益可拆分，可组合。碎片化产权 NFT 可以将收取的租金，通过智能合约按照产权比例发放给每一位房东。同时也可以引入外部调节因子，根据市场需求动态调整租赁条件。这样一来，产权 NFT 便有了可组合性，用户可以自由出售 “租约合同”，并加以时间限制。上文提及的 Tangible 等三个租赁平台已经开发了拆分房租收益的功能，除了这个模式外，Vairt 等平台也在尝试将短租模式搬到链上，以应付房屋空置期。
房产的抵押贷款环节目前仍处于市场空白的阶段，只有 RealT 和 FIGURE 在尝试向碎片化的产权 NFT 提供抵押借贷的功能。但是由于市场定价喂价机制的不成熟，供给关系不平衡等客观因素，暂未得到市场的广泛认可。此外，用于降低买房资金成本的借贷平台也处于市场空白阶段，市场中也暂时缺少 BNPL 的功能。
三、合規架構和資產安全性
如何保障鏈上產權的合規性是筆者在調研中最為關注的問題。 目前幾乎所有的鏈上房地產專案均採用離岸主體控股 SPV 的方式來繞過市場監管。 筆者認為這一方法並不完全安全有效。
這裡以 Tangible 的合規方案為例。 Tangible 平臺在售的英國房產分別由獨立的英國 SPV 持有。 Tangible 平臺的離岸主體直接控股每一個 SPV 公司。 房屋碎片化產權 NFT 由 SPV 主體發行並銷售給買家。 在某種程度上，房屋的交易安全和合法性得到了保護。 但是，嚴格意義上，房屋碎片化產權 NFT 並不直接代表對應 SPV 的股權。 一旦母公司或者 SPV 發生債務糾紛，由於房屋碎片化產權 NFT 並不能直接確權房屋產權，甚至不能直接對應離岸公司的任何股份，買家有極大可能竹籃打水一場空。 原本希望通過上鏈解決的資產安全問題又全部押注到交易平臺本身，變相增加了額外的風險。 此外，如果房屋碎片化產權 NFT 由 SPV 公司發行，一切就又繞回了 Token 是否應該被定義為證券的監管紛爭中。
由此可見，既想繞過監管，又想保證資產安全的唯一方案便是加強對 SPV 公司的監管。 CityDAO 在這個方向給了我們很好的範例。 通過註冊 DAO 形式的公司保證每一位 NFT 持有人的利益。 期待 CityDAO 在未來突破地域局限性后的表現。
那麼 SPV 公司是否有發生債務糾紛的風險呢？ 有，特別是房屋出租環節的違約風險很高。
- 儲備金風險：仍然以 Tangible 為例，平臺扣除總計 7% 的房產總價值作為空置儲備金和維修儲備金，如果儲備金低於上述比例，則將扣留 20% 的租金收益或暫停發放租金用於補充。 儲備金作為非上鏈資產，在真實的運作中並不是透明的。 由於 SPV 公司有權利支配儲備金，極有可能會通過動用儲備金的方式支付後續拍賣房屋的定金，甚至用作其他用途。 而一旦房產長時間無法出租，其他房產的出售資金又沒有及時回款，SPV 就會出現債務違約的風險。
- 被抵押風險：由於房屋產權全部歸屬於 SPV 公司，用戶在實際操作中又無法實時監控，SPV 公司有可能會將房產抵押貸款，貸出資金進行其他投資，也增加了債務違約的風險。
还有哪些问题没有解决？解决方案可能是什么？
上链过程黑匣子问题在笔者看来是最核心的需要解决的，链上链下的割裂场景导致了链上交易和租赁的不确定性。这种不确定性直接导致如下问题：
- 优质资产稀缺问题：好房子线下不愁卖，链上房产需要背调然后再上链。这一额外步骤，很可能导致交易效率不如线下房产中介，用户能在链上看到的房产资源往往是线下不好卖的房产；或者在整体上需要承担高于市场水平的成本。如何提高上链效率，并且随着客户的需求不断补充房源，也是一个需要解决的问题。
- 投资实际收益远低于预期收益：在计算预期投资收益时，平台将房屋价值上涨空间和租金收益均作为预期收益。但是实际操作过程中，由于房屋出租和管理均交由外包公司管理，租赁时常，租客违约等问题都无法控制。特别的，欧洲境内的租客违约是一个十分难以处理的问题，如果租客拒不支付房租，房东只能通过起诉等方式强行执行，这一过程可能长达半年。这也意味着半年的房租收入都为零。
- 房产流动性被禁锢在链上：链上购买的房产由于所有权被碎片化，持有者在进行二次销售的时候，只能等待愿意购买等额碎片化产权的买家。流动性相对收到限制，甚至流动性只能被禁锢链上。而市场上链上房产抵押借贷又处于真空阶段，急需填补空白。
除了黑匣子问题，链上房地产平台的商业形态也不够 web3 原生，平台 Token 基本没有赋能，整个业态只能尴尬的算作链上 web2 平台。
- 大部分链上房地产平台的 Token 都没有赋予使用功能，我们期待能通过增加 Token 的使用功能，提高平台用户粘性，激发非投资性用户的参与需求。例如，除房产交易用户外，浏览网页的用户也可以是平台的参与者和内容贡献者。
- 租赁过度依赖外包公司，导致用户根本无法对平台形成使用粘性。租赁过程尝试加入纯链上交易的环节，通过结合用户 DID 和信用账户，判断用户需要质押的保证金数量。同时通过结合智能合约控制的门锁或者电力开关等方式，防止用户到期不搬离。同时维修等过程也可以采用众包 Token 激励的方式提高用户粘性。
- 平台过度依赖区域性资源，现有的链上房地产平台 90% 集中在美国，而 2022 年的全球房产交易量排名为美国，日本，英国，德国。后几个国家和区域却少有人问津，鲜有平台可以打通全球的交易市场或者租赁市场。笔者认为租赁市场是非常适合 web3 用户的原生场景，非常值得关注，下文将详细阐述。
四、对链上房地产项目的开放设想
虽然链上房产项目有上述诸多问题，且最大的问题是没有落地性地解决用户的真实需求。但是我们仍对这个赛道保持积极乐观的想象，因为仍有很多细分场景和潜在用户的需求没有被特别满足。
房地产市场中的优质资产往往不缺少流动性，如果可以将房地产类别放宽，然后再重新分级，我们得到了一些更加聚焦的品类。我们列举了两个品类。
- 價格超高的稀缺類不動產。 那些價格超高的稀有不動產，常常令普通人望而卻步，例如，古堡，老洋房，酒莊，農場等。 這類資產普遍由於具有超高的單體價格，且並非用於滿足日常居住需求，中產投資者只能止步於觀賞，卻沒有很好的投資視窗。 而這類資產在交易過程中也面臨著超長的交易週期，導致流動性不盡如人意。 鏈上平臺是一個很好的解決思路，可以將這類資產的產權和使用權益進行拆解。 我們以酒莊為例。 如果在酒莊交易的過程中可以將紅酒產量一併進行拆分，酒莊的產權代表每年固定量的紅酒產出。 購買者在購買產權 NFT 後可以自行將每一年分的紅酒產出進行售賣，這就形成了創新的交易市場。 通過鏈上合約，將產權和使用權分散到時間軸上，使用者可以自由地組合並交易，形成非標準化的創新市場。 既降低了投資者的門檻，又快速提高了這類資產的流動性。
- 價格極端便宜的不良資產。 這類資產往往由專門的收購公司進行併購重組。 例如，爛尾樓，待修繕的破舊老房子等。 該類資產往往具有修繕后的商業使用預期，但是同樣的，也沒有辦法向普通投資者打開安全的視窗。 鏈上平臺能解決這一問題，通過拆分產權 NFT 和權益 NFT，可以降低投資者門檻並且給出合理的退出路徑。 如待修繕的房屋，如果可以規劃為民宿酒店，那麼投資者可以享有住宿權益 NFT，進而可以在銷售市場賣出或自用。 同時，整個募資過程集中在鏈上，所有投資者也便於一同監察錢款流向，減少專案的不正當花銷。
目前的鏈上房產平臺普遍沒有將用戶細分，場景比較粗糙，細分目標使用者可以將租賃賽道做的更加精準，平臺調性貼合使用者需求，也提高使用頻率。 我們例舉了兩個可能場景：
- 數位遊民是 web3 社群中超大的群體，目前全球已經有超過三千五百萬的數位遊民，並且該數值還在不斷擴大。 數位遊民旅居全球，往往並且有強烈的租房需求，但是出於客觀因素他們無法固定簽署長期租賃合同，短期租賃又有著極高的市場溢價。 筆者認為針對數位遊民推出鏈上租賃平臺是十分有效的。 他們對鏈上生態十分瞭解，且大部分人可以通過鏈上行為追蹤資產來源，也便於房東溯源。 鏈上租賃平臺更能通過鏈上智能合約的方式鎖定押金，使用者也可以對房東房屋進行評價，通過對租戶和房東的 DID 分別打標籤的方式，使用鏈上聲譽對雙方的有效制約。
- 發動社區型地產項目，通過「人礦」，利用 WEB3 平臺的 2Earn 機制，創建類似阿納亞，CityDAO 一樣的自治性社區也是一種新方向。 社區成員通過產權 NFT 控制法律主體，通過平臺 Token 釋放權益和收益，並且具有合理自治的權利。 而所有的產權和權益，也可以通過鏈上平臺進行二級銷售甚至抵押貸款，形成新的社區型房地產業態。
保持樂觀
雖然在此刻探討鏈上房地產項目顯得為時過早，很多問題短時間內很難得以解決。 但是面對如此龐大的市場容量和真實的市場需求，我仍願意保持樂觀。 相信鏈上房地產專案可以出現革新的市場生態。
免責聲明：作為區塊鏈資訊平臺，本站所發佈文章僅代表作者及嘉賓個人觀點，與 Web3Caff 立場無關。 文章內的資訊僅供參考，均不構成任何投資建議及要約，並請您遵守所在國家或地區的相關法律法規。
